La Hipoteca
Concepto y característica
La hipoteca es un derecho real de prenda sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor.*1
Que sea un derecho de prenda, significa que se constituye como garantía en favor de un acreedor, como seguridad de su crédito. Otorga al acreedor un derecho real, que puede ejercer sobre la cosa hipotecada, sin respecto a determinada persona.
- Cosas que se pueden hipotecar
Son en general, susceptibles de ser hipotecados los bienes raíces y las naves.
Hipoteca de cuota
La hipoteca de bienes futuros
- Solemnidad de la hipoteca
La hipoteca debe otorgarse por escritura pública e inscribirse en el Registro Conservatorio. Sin este requisito no tendrá valor alguno. Su fecha se contrará desde la inscripción. La falta de la escritura pública o de la inscripción priva de efectos a la hipoteca.
- Otras formalidades
Las hipotecas de inmuebles de incapaces requieren de autorización por decreto judicial previo, en los mismos casos y términos que las enajenaciones de esos bienes, bajo sanción de nulidad.
La hipoteca de los bienes raíces de la sociedad conyugal y de los que son propios de la mujer exige la autorización de la mujer, compareciendo personalmente o por medio de mandatario nombrado por escritura pública.
La omisión de esa autorización provoca la nulidad relativa de la hipoteca.
Suscripción de la hipoteca
Sí quien constituye la hipoteca es casado bejo régimen de sociedad conyugal, la escritura debe ser suscrita también por la mejor o su apoderado. Además, la escritura debe llevar la fiema del notario o ministro de fe que la otorga.
Menciones de la escritura de hipoteca
- el nombre y apellido
- domicilio del acreedor
- su profesión (si tuviere alguna)
- las mismas designaciones relativamente al deudor a los que como apoderados o representantes legales del uno o del otro requieran la inscripción
La fecha y naturaleza del contrato a que accede la hipoteca y el archivo en que se encuentra.
Si la hioteca se ha constituido por acto separado, se axpresará también la fecha de este acto y el archivo en que se encuentra.
Prohibición ineficaz ;
Aunque en la escritura de hipoteca se haya prohibido al dueño del bien hipotecado enajenarlo o hipotecarlo, tal prohibición no surtirá efectos.
El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá simpre enajenarlos, no obstante cualquier prohibición en contrario. *2
Hiporeca con cláusula de garantia general ;
Es aquella en que le deudor - sea por si o por medio de otra persona que acepta garantizarlo con sus inmuebles - da hipoteca al acreeedor, sin monto determinado, para asegurarle el cumplimiento de todas sus obligaciones, pasadas, presentes o futuras, gravando uno a más bienes raíces, con tal objeto.
No existe precepto legal que la establezca explícitamente, pero su validez fluye del principio de autonomía de la voluntad y, además, de la disposición que faculta a las partes para limitar la hipoteca a una determinada suma.
Causales de extinción de la hipoteca ;
La hipoteca se extingue con la obligación principal de la cual es accesoria y cuya suerte sigue :
- Se extingue, asimismo, por la resolución del derecho del que la constituyó, o por el evento de la condición resolutoria, según las reglas legales.
- Se extingue, además, por el evento de la llegada del día hasta el cual fue constituida.
Prescripción de la hipoteca ;
La acción hipotecaria prescribe junto con la obligación a que accede y en el mismo plazo que ésta.
Por lo general, el plazo de prescripción de la acción será de 5 años contados desde que la obligación principal se haya hecho exigible.
Cancelación de la hipoteca ;
La hipoteca se extingue por la cancelación que otorga en acreedor, mediante escritura pública, de la que deberá tomarse nota al margen de la inscripción hipotecaria.
El derecho con fuerza de ley número 2 y su importancia ;
El DFL e de 1959 ha mantenido lo esencial de sus normas, con modificaciones que lo han perfeccionado y actualizado de acuerda a los requerimientos del mercado.
Ampara exclusivamente la adquisición de viviendas eco´nómicas, quedando fuera de sus beneficios aquellas que tengan una superficie edificada superior a 140 m2, siendo irrelevante si han sido adquiridas nuevas o usadas.
