Conceptos legales básicos en el corretaje
Régimen Legal
a) El estudio de los títulos
b) Período que abarca el estudio de los títulos
c) Documentos necesarios par ael estudio de los títulos y constitución de la garantía hipotecaria
Se entiende por títulos de un inmueble, los documentos que dan fe de la calidad de dueño, de quien es el poseedor inscrito del inmueble, de la inexistencia de cualquier vicio en el acto o contrato en virtud de lgual se adquirió el dominio como de la inexistencia de limitaciones al dominio.
De lo anterior se desprende que los estudios de títulos se realizan para evitar que los contratos que constituirán los títulos nazcan viciados, y para dar seguridad jurídica a las partes que intervienen en un negocio inmobiliario, en el sentido de que un tercero no podrá disputarles legítimamente el derecho que se proponen adquirir, que no existen condiciones, embargos, interdicciones o prohibiciones que limiten el derecho a disponer del inmueble o le impidan ejercerlo cálodamente, y que al inmueble no le afectan hipotecas y otros gravámenes en factor de terceros.
Los estudios de títulos sirven además para establecer si una persona puede celebrar un contrato por sí misma o si requiere autorización o actuación de su representante legal, y para determinar si un mandatario goza de las facultades para representar a su mandante.
En el legajo que contiene los tútulos de un inmueble deben incluirse copias autén ticas de todos los actos y contratos en virtud de los cuales se haya transferido o transmitido un inmueble, durante el lapso que se estime suficiente y que generalmente será de 10 años. Lo anterior, debido a que en caso de haber existido algún vicio que hubiese originado un título injusto, el actual poseedor inscrito, sumando a su posesión la de sus antecesores, adquirirá el dominio del inmueble por prescripción adquisitica extraordinaria. Además, en ese mismo lapso de tiempo se sanea cualquier vicio de nulidad absoluta o relativa que pudiese haber afectado a uno o varios de los títulos del inmueble.*1
Por último, el transcurso del tiempo también hace prescribir las acciones de las partes para reclamar, por ejemplo, de la falta de pado del precio o cualquier otra causa, como ocurre con la acción resolutoria, que prescribe en 5 años desde que la obligación se hizo exigible.*2
Es importante tener presente que en la legislación chilena la inscripción del título del adquirente, que se practica en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces respectivo, sólo acredita la posesión y no el dominio, adquiriéndose este último transcurrido el plazo legal de 10 años antes indicado.*3
Documentación de estudio de título ;
- Promesa de compraventa o cierre de negocio o carta oferta si procediere.
- Escrituras de transferencias de los últimos 10 años.(Vendedor, Archivo Judicial o Notaría)
- Copìa de la Inscripción de Dominio actual con Certificado de vigencia a la fecha. (Vendedor o CBR)*4
- Copia de las inscripciones de las trasferencias de los últimos 10 años.(Vendedor o CBR)
- Certificado de Gravámenes y Prohibiciones al día.(Vendedor o CBR)... = G.P.C
- Acreditar el estado civil del vendedor con certificado matrimonio o declaración jurada de soltería o viudez vigente no superior a 30 días.(Vendedor o Registro Civil o Notaría)
- Recibo de pago de contribuciones. (última cuota canselada)
- Certificado de Deuda de Tesorería. (Tesorería Gral. de la república)
- Certificado de no expropiación de Serviu y Municipalidad.(Se excluyen las propiedades y loteos nuevos)
Si en alguna transferencia ha intervenido una sociedad se debe acompañar ;
10, Certificado de Numeración Municipal.(Vendedor o Dirección Obras Municipales)
11, Escriturade constitución de la sociedad.(vendedor o archivo judicial)
12, Extracto protocolizado de escritura de constitución.(vendedor o archivo judicial)
13, Escritura de modificaciones socialer.(vendedor o archivo judicial)
14, Extractos protocolizados de escrituras de modificación de sociedad.(vendedor o archivo judicial)
15, Copia de inscripción de la sociedad con certuficado de vigencia y anotaciones marginales.(Registro de comercio, CBR)
En caso de sucesiones acompañar ;
16, Inscripción del Auto de Posesión Efectiva con constancia del pago o exención de impuesto a la herencia.(vendedor o CBR)
17, Inscripción Especial de herencia.(vendedor o CBR)
18, Escritura de adjudicación en partición en el Redistro de Propiedad del CBR
